個人再生で『住宅』を守る！！
住宅ローンがあるけれど、他にも借金があって支払いが大変！
このままでは住宅ローンが払えなくなるが、住宅は手放したくない！
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『住宅資金特別条項付き』の個人再生で住宅を守れます。
住宅を守る個人再生手続きの3つのポイント
ポイント１
住宅ローン以外にも多額の借金があり、住宅ローンの支払いが困難な人にうってつけです（まれに住宅ローンだけの方も対象になります）。
ポイント２
住宅ローンは通常どおり（または若干変更して）支払います。
ポイント3
住宅ローン以外の債務を大幅に減額して分割払いにします。
Q. この場合、住宅ローン自体は減額されますか
A. 住宅ローンは減額されません。『住宅資金特別条項』は、住宅ローンを個人再生の減額の対象外としています。住宅ローンが減額された上に住宅はそのまま自分のものになるとういうのはかなり虫のいい話で、ありえないでしょう。
まずは弁護士の無料相談を受けよう！
『住宅資金特別条項』を利用するには、継続的収入があることなどの個人再生を利用するための一般的な要件だけでなく、他にもいくつかありますので、まずは地元で弁護士の無料相談を受けてみましょう。その際、弁護士が『住宅資金特別条項』付き個人再生を処理した経験をしっかり調べましょう。この手続きはそう簡単なものではなく、弁護士の力量の差が出てくるからです。
ともあれ、『住宅資金特別条項』を利用できる次の①～⑥までの特別な要件を解説していきます。
中でも、③と⑥が引っ掛かりやすい要件ですので、必ずチェックしてください。
住宅資金特別条項を使うことができる要件
① 住宅の建設もしくは購入に必要な資金で、分割払いの定めのある債権であること
簡単に言うと『住宅ローン』のことです。
建物建築・購入資金、建物のための土地、借地権の取得資金を含みます。
② 住宅に、住宅ローン(または保証会社の求償債権)のため 『抵当権』が設定されていること
住宅ローンを組んでいても、建物に銀行や保証会社の抵当権が設定されていない場合には、『住宅資金特別条項』 は使えません。抵当権が設定されているかは、登記簿謄本の乙区欄をご確認ください。
③ 住宅に、『住宅ローン以外の抵当権』がついていないこと
この要件が曲者です。
住宅資金特別条項を使って個人再生をしようと期待した方が、この要件に引っ掛かり、泣く泣く住宅を手放したというケースがあります。
つまり、後順位であれ先順位であれ、「事業ローン」や消費者金融の「不動産担保ローン」のような『住宅ローン以外の債務』を担保する「抵当権」が、不動産に設定されている場合には、住宅資金特別条項は使えません。ですから、最初に不動産登記簿謄本を取り寄せて、乙区欄に
『住宅ローン以外の債務』を担保する「抵当権」
がついていないことを確認してください。
【諸費用ローンの抵当権】
尚、諸費用ローンとは区別してください。よく質問されるのは、諸費用ローンについて抵当権を設定していた場合はどうなるのかということです。
Q.住宅ローンと同時に諸費用ローンを組み、諸費用ローンについても住宅に抵当権を設定しました場合でも、住宅資金特別条項を利用できますか？
A.住宅資金特別条項を利用するには、抵当権の被担保債権が「住宅資金貸付債権」であることが必要ですが、住宅の建設・購入に必要な資金であれば「住宅資金貸付債権」に当たります。諸費用ローンを被担保債権とする抵当権が設定されていても、住宅資金特別条項を利用できます。
👉 諸費用ローンの抵当権が付いていたが個人再生が認められた事例
④ 住宅に、「税金滞納処分による差押」がついていないこと
まず前提として、一般的には個人再生手続「開始決定」がでますと
差押手続き中止（民事再生法39条1項）
⇩
「認可決定」が確定
⇩
差押の効力喪失（民事再生法184条）。
という流れになります。
しかし《税金滞納処分による差押》に関しては、再生手続き開始決定後も
差押えの手続きは中止せず、理論的には
⇩
その後「認可決定」が確定しても
⇩
差押の効力は失われません。
したがって競売が実行されて、不動産を失う可能性が極めて高いことになります。
ということは、住宅の所有権を失うことが見込まれますので、民事再生法202条第2項3号に該当し、再生計画は『不認可』になってしまいます。
ですから、税金滞納処分による差押があるときは、要注意です！
この場合、税金の滞納を解消する必要があります。
👉 住宅に税金の滞納・差押があったが個人再生が認められた事例
⑤ 住宅は、本人が所有し、かつ、自己の居住の用に供する建物であること
本人が居住している(または将来住む予定の)住宅である必要があります。いわゆる自宅です。
建物に関して
【単身赴任中】
【二世帯住宅】
【店舗兼自宅】
【別荘やセカンドハウス】
【投資用マンション】
の場合の詳しい説明はこちら ☞
⑥保証会社による代位弁済後、6ヶ月を経過していないこと
『住宅ローンを滞納』している場合でも住宅資金特別条項を利用できます。
しかし住宅ローンを滞納による
保証会社の代位弁済後６ヶ月
を経過してしまっている場合には、住宅資金特別条項を利用することはできません。
この6か月という期間は非常に短いので、代位弁済の通知を受け取ったら、すぐに弁護士に相談しましょう。
⑦マンション管理費・税金等の滞納がないこと
この要件も意外と曲者です。
【管理費の滞納】がないこと
マンションの管理費は、法律上、特別の先取特権という担保権の対象となるとされ、あたかも競売等により優先的に回収が図れる担保権付きの債権といえ、③と同様、住宅ローン以外の債務を担保する抵当権が設定されている（ような状態）になります。
したがって、滞納分を早期に解消してからでないと、住宅資金特別条項を利用できません。③の不動産担保ローンなどと違って、管理費の滞納額が数百万円にもなることはないと思われますので、額にもよりますが、皆さんは何とかお金を工面して滞納を解消しています。
【税金の滞納】がないこと
税金の滞納がある状態では住宅資金特別条項を利用することはできません。これは、一般の個人再生でも問題になる要件ですが、住宅資金特別条項を利用する場合には、特に厳しく判断されます。
対策としては
①滞納分について分納計画を認める当局との明確な合意（書）をするか、
②滞納を解消するか
したうえで申立てしなければなりません。
手続きは弁護士に依頼
住宅資金特別条項を利用する個人再生手続きは、裁判所で認可されるまでに色々な手続きがあり、非常に複雑ですので、必ず、『住宅資金特別条項』付き個人再生手続きに精通した弁護士に依頼することをお勧めします。
当事務所の住宅ローン条項付き個人再生の実績
実に多くの方が個人再生により、住宅を守ることができました！
当事務所は、これまで（2003年～2022年）
420件 の個人再生
を申し立ててまいりました。そのうち
173件 の「住宅資金特別条項」
付個人再生で住宅を守ることができました。
住宅ローンの返済にお困りの方は、一度個人再生をご検討されてはいかがでしょうか。
